Los honorarios de un arquitecto técnico para proyecto y dirección de obra de una reforma se calculan entre el 3 % y el 5 % del presupuesto de ejecución material, y los de un arquitecto para un encargo completo entre el 8 % y el 12 %. En cifras absolutas, la dirección de obra de una reforma se mueve habitualmente entre 3.000 y 5.000 €. En 2026 los honorarios técnicos han subido entre un 8 % y un 12 % respecto a 2024, por inflación y por el tirón de la rehabilitación energética.
¿Cuánto cobra un arquitecto técnico por la dirección de obra de una reforma?
Entre el 3 % y el 5 % del presupuesto de ejecución material, que en una reforma integral de vivienda se traduce en unos 3.000 a 5.000 € por el paquete de proyecto y dirección de obra. El porcentaje varía según el tipo de intervención, la superficie y la complejidad técnica.
Conviene entender qué es el presupuesto de ejecución material, porque es la base del cálculo y mucha gente lo confunde con el total que va a pagar. El PEM es el coste de materiales y mano de obra de la obra, sin gastos generales, sin beneficio industrial y sin IVA. Un porcentaje sobre PEM siempre es una cifra menor que el mismo porcentaje sobre el precio final de la reforma, así que al comparar dos ofertas de honorarios hay que asegurarse de que ambas se calculan sobre la misma base.
| Profesional y alcance | Honorarios habituales |
|---|---|
| Arquitecto técnico, proyecto y dirección de obra | 3 – 5 % del PEM |
| Arquitecto, encargo completo (proyecto básico, ejecución y dirección) | 8 – 12 % del PEM |
| Dirección de obra de reforma, cifra absoluta habitual | 3.000 – 5.000 € |
Hay un dato de contexto que ayuda a interpretar los presupuestos de este año: los honorarios técnicos han subido entre un 8 % y un 12 % respecto a 2024, empujados por la inflación y por la demanda de rehabilitación energética. Un presupuesto de honorarios de hace dos años ya no sirve como referencia.
¿Qué diferencia hay entre arquitecto y arquitecto técnico en una reforma?
El arquitecto redacta el proyecto y asume la dirección de obra en intervenciones que afectan a la configuración o a la estructura del edificio; el arquitecto técnico —o aparejador— asume la dirección de la ejecución material, el control de calidad y la seguridad, y puede firmar proyectos en obras de menor entidad. Por eso el arquitecto cuesta más: su alcance de responsabilidad es mayor.
En la práctica, la elección no es libre: depende del tipo de obra. Si la reforma toca estructura, altera el volumen o cambia el uso del edificio, hace falta proyecto de arquitecto. Si es una reforma interior sin afectar a estructura ni a configuración exterior, muchas veces basta con arquitecto técnico, y en obra menor puede no hacer falta proyecto en absoluto.
El reparto de competencias lo fija la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, que define quién es agente de la edificación y qué responsabilidad asume cada uno. Sobre qué obras exigen técnico, lo desarrollamos en qué obras requieren un arquitecto técnico.
¿Qué incluyen exactamente los honorarios de proyecto y dirección de obra?
Un encargo completo cubre bastante más que dibujar unos planos. Estos son los conceptos que deberían estar detallados en la hoja de encargo:
- Levantamiento del estado actual y toma de datos de la vivienda.
- Proyecto técnico con memoria, planos, mediciones y presupuesto de ejecución material.
- Estudio básico de seguridad y salud.
- Tramitación del expediente de licencia o comunicación previa ante el ayuntamiento.
- Dirección de obra y dirección de la ejecución material, con visitas periódicas.
- Coordinación de seguridad y salud durante la ejecución.
- Certificado final de obra y documentación de cierre.
Los puntos 4 y 7 son los que más veces quedan fuera de una oferta barata, y son justo los que el propietario no puede hacer solo. Un proyecto sin tramitación deja el papeleo en manos de quien no sabe hacerlo, y una obra sin certificado final no se puede legalizar ni obtener cédula de habitabilidad. Al comparar honorarios, la pregunta correcta no es «cuánto» sino «qué incluye y qué se factura aparte».
¿Qué otros costes técnicos hay que sumar además de los honorarios?
Los honorarios del técnico no son el único gasto de la parte administrativa de una reforma. Hay que contar también:
- Tasas municipales de licencia, que se calculan como porcentaje del presupuesto de ejecución material y varían según el ayuntamiento.
- Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO), también sobre el PEM, regulado en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
- Visado o registro colegial del proyecto, cuando corresponde.
- Estudio geotécnico o informes especializados, si la intervención lo exige.
- Certificado de eficiencia energética, que conviene rehacer al terminar si se ha mejorado la envolvente.
- Cédula de habitabilidad, imprescindible en Baleares tras una reforma de envergadura o un cambio de uso.
Sumados, estos conceptos pueden añadir entre un 3 % y un 6 % adicional sobre el PEM. Es dinero que hay que tener previsto desde el principio, porque llega en momentos concretos —antes de empezar y al terminar— y no se puede posponer. Sobre el último punto, tenemos el trámite detallado en la cédula de habitabilidad en Baleares tras una reforma.
¿Merece la pena pagar dirección de obra si no es obligatoria?
En obra menor de acabados, con una empresa solvente y presupuesto cerrado por partidas, la dirección de obra no aporta lo suficiente para justificar su coste. En cualquier intervención que toque estructura, instalaciones completas o distribución, sí: el técnico es quien verifica que lo ejecutado coincide con lo proyectado y quien responde de ello.
Lo decimos siendo la empresa constructora, que es la parte a la que un director de obra fiscaliza. Nos parece bien que exista esa figura cuando la obra la justifica: un técnico independiente que revise lo que hacemos protege al cliente y también nos protege a nosotros, porque deja constancia de que la ejecución fue correcta. Donde no lo recomendamos es en reformas pequeñas de acabados, porque ahí el porcentaje se come una parte del presupuesto sin aportar seguridad real.
Hay un caso en el que siempre lo recomendamos, aunque no sea obligatorio: cuando el propietario no vive en Mallorca y no puede supervisar la obra. Ahí un técnico local con visitas periódicas es la mejor inversión del presupuesto.
Cuándo NO necesitas un técnico para tu reforma
Cuatro supuestos en los que el proyecto y la dirección de obra no aportan nada:
- Reformas de acabados sin tocar distribución ni instalaciones generales: pintura, suelos, alicatados, sustitución de sanitarios o muebles de cocina.
- Cambio de bañera por plato de ducha sin mover desagües ni tabiques.
- Sustitución de carpintería interior, puertas y armarios.
- Obra menor tramitable por comunicación previa en la que el ayuntamiento no exige documentación técnica.
En estos casos lo que sí necesitas es un buen presupuesto por partidas y un contrato claro. Es más útil que un proyecto: lo explicamos en qué debe incluir el contrato de una reforma. Y la frontera exacta entre obra menor y mayor está en qué se consideran obras menores.
Preguntas frecuentes sobre los honorarios técnicos de una reforma
¿Cuánto cuesta el proyecto de una reforma integral en Mallorca?
Para una reforma integral de vivienda, el paquete de proyecto y dirección de obra de un arquitecto técnico se sitúa habitualmente entre 3.000 y 5.000 €, calculado como un 3-5 % del presupuesto de ejecución material. Si la intervención afecta a estructura o a la configuración exterior y requiere arquitecto, el porcentaje sube al 8-12 % del PEM para un encargo completo.
¿Sobre qué importe se calculan los honorarios del arquitecto técnico?
Sobre el presupuesto de ejecución material, que es el coste de materiales y mano de obra sin gastos generales, sin beneficio industrial y sin IVA. No se calculan sobre el precio final que paga el propietario, que es superior. Al comparar dos ofertas de honorarios hay que confirmar que ambas usan la misma base de cálculo, porque un mismo porcentaje sobre bases distintas da cifras muy diferentes.
¿Es obligatorio contratar un arquitecto para reformar una vivienda?
No siempre. Es obligatorio proyecto de arquitecto cuando la reforma afecta a la estructura, altera la configuración exterior o cambia el uso del edificio. En reformas interiores sin afectación estructural suele bastar un arquitecto técnico, y en obra menor tramitable por comunicación previa muchas veces no se exige documentación técnica. Lo determina el tipo de obra y la ordenanza del ayuntamiento correspondiente.
¿Han subido los honorarios técnicos en 2026?
Sí. En 2026 los honorarios de arquitectos y arquitectos técnicos se sitúan entre un 8 % y un 12 % por encima de los de 2024, por el efecto de la inflación y por el aumento de demanda ligado a las obras de rehabilitación energética. Los presupuestos de honorarios de hace dos años ya no son una referencia válida para dimensionar el coste de un proyecto hoy.
Te decimos qué técnico necesitas y para qué
Antes de encargar un proyecto, conviene saber si tu reforma lo necesita de verdad y de qué alcance. En la primera visita te lo decimos con claridad, sin recomendar trámites que no hacen falta, y si hay que contratar técnico coordinamos con él durante toda la obra. Somos una empresa dedicada a reformas integrales de vivienda en Mallorca con tres generaciones en el oficio, precio fijo de mano de obra y garantía de un año en la reforma y dos en materiales. Puedes ver cómo planteamos los trabajos de reforma integral en Mallorca de principio a fin.
