Cuando te planteas hacer reformas en Mallorca, es normal que surjan dudas. Y una de las más habituales tiene que ver con si hace falta o no un permiso de obra para terrazas y balcones. Estos rincones al aire libre, que muchas veces parecen un simple anexo de la vivienda, pueden transformarse en espacios muy aprovechables: desde un rincón verde hasta una zona cerrada para ganar algo de espacio útil. Pero ojo, actuar sin los permisos adecuados puede traerte más de un dolor de cabeza, tanto legal como económico. Por eso, aquí te contamos con claridad qué está permitido, qué no, y cómo hacer las cosas bien desde el principio.
Qué dicen las normas urbanísticas y la comunidad de vecinos
Antes de mover un solo ladrillo, conviene tener claro qué se puede y qué no. Cada municipio tiene su propia normativa urbanística, y si vives en un edificio, también hay que tener en cuenta los estatutos de la comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal es la que regula los elementos comunes del edificio, y eso incluye terrazas y balcones si forman parte de la fachada.
¿Tienes una terraza de uso privado? Aunque sea tuya para usarla, sigue siendo un elemento común. Es decir, cualquier cambio que afecte a su aspecto exterior o estructura necesita el visto bueno de la comunidad y, por supuesto, el permiso de obra para terrazas y balcones del ayuntamiento correspondiente.
Qué reformas se pueden hacer sin pedir licencia
No todo requiere pasar por ventanilla. Hay pequeñas reformas que se pueden hacer sin necesidad de tramitar un permiso de obra para terrazas y balcones, siempre que no modifiques ni la estética ni la estructura del edificio:
- Colocar jardineras, plantas o muebles de exterior.
- Instalar toldos o sombrillas que se puedan quitar sin problema.
- Decorar con textiles, guirnaldas de luces o similares.
- Cambiar o reparar el suelo, siempre que no cambies la altura ni el tipo de material.
Aunque parezcan cosas sin importancia, nunca está de más consultar si hay alguna norma interna en tu comunidad que limite ciertos cambios, por simples que parezcan.
Obras que sí exigen permiso
Cuando hablamos de cambios más serios, el permiso de obra para terrazas y balcones es obligatorio. Te explicamos los casos más comunes.
Cerrar la terraza o el balcón
Una de las reformas en Mallorca más demandadas es el cerramiento de terrazas. Ya sea con aluminio, cristal o ambos, esta solución mejora el aislamiento y permite aprovechar el espacio durante todo el año. Pero implica una modificación visible de la fachada, y por tanto requiere varios pasos:
- Aprobación unánime de la comunidad.
- Proyecto técnico redactado por arquitecto o aparejador.
- Solicitud y aprobación del permiso de obra para terrazas y balcones en el ayuntamiento.
Ampliar la superficie interior
Integrar parte de la terraza al interior de la vivienda para ganar metros cuadrados construidos también está sobre la mesa en muchas reformas en Mallorca. Pero cuidado: eso implica modificar la edificabilidad y exige cumplir con el Plan General de Ordenación Urbana. En resumen, necesitas un permiso sí o sí.
Instalar elementos fijos
¿Te gustaría poner un techo, una celosía permanente o cortinas de cristal que se queden fijas? Cualquier elemento que afecte a la fachada entra en la categoría de obra mayor. Y eso significa que el permiso de obra para terrazas y balcones es obligatorio.
Cómo se solicita un permiso de obra
Para tramitar un permiso de obra para terrazas y balcones, hay que seguir unos pasos bastante claros. Saltarse alguno puede acabar en sanción, así que mejor ir sobre seguro:
- Revisa la normativa local: Cada ayuntamiento tiene sus normas, y no todos exigen lo mismo. Lo primero es saber si tu obra entra como menor o mayor.
- Pide la aprobación de la comunidad: Si el cambio afecta a elementos comunes, debe ser aprobado en junta por los vecinos.
- Encarga un proyecto técnico: En obras importantes, un arquitecto o técnico colegiado debe redactar el proyecto.
- Solicita el permiso al ayuntamiento: Lleva toda la documentación necesaria, paga las tasas y espera respuesta.
- No empieces sin permiso: Parece obvio, pero es tentador adelantarse. No lo hagas. Espera a tener el OK oficial por escrito.
Qué pasa si haces obras sin permiso
Lanzarse a hacer reformas sin contar con el permiso de obra para terrazas y balcones puede salir muy caro. Las sanciones económicas pueden superar los 30.000 euros, dependiendo del municipio. Pero además, podrías verte obligado a devolver el espacio a su estado original. Y eso duele, tanto en el bolsillo como en el ánimo.
Otro problema habitual es que, si la comunidad no aprobó la obra, puede exigirte que la retires legalmente. Y cuando quieras vender o alquilar, las construcciones no declaradas pueden echar por tierra la operación o reducir el valor de tu casa.
Tipos de licencia y cuánto cuestan
La licencia que necesitas depende de la magnitud de la obra:
- Obra menor: Son las reformas más sencillas, que no afectan la estructura ni los elementos comunes. La gestión es más rápida.
- Obra mayor: Incluye cerramientos, ampliaciones o modificaciones estructurales. Aquí hace falta un proyecto técnico, licencia específica y, a veces, visado del colegio profesional.
Las tasas varían según el ayuntamiento, pero normalmente se calculan como un porcentaje del presupuesto de ejecución. También puede tocar pagar el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), así que tenlo en cuenta al hacer números.
Alternativas legales si no puedes cerrar
¿Qué pasa si tu comunidad no da luz verde al cerramiento? Hay alternativas que pueden mejorar el confort sin meterte en líos:
- Cortinas de cristal correderas sin perfiles fijos.
- Pérgolas retráctiles tipo bioclimáticas.
- Paneles móviles de aluminio o madera.
Este tipo de elementos, al no modificar de forma permanente la fachada, muchas veces solo requieren una comunicación previa al ayuntamiento, en lugar de un permiso formal.
¿Y si ya hice la obra y nadie dijo nada?
Existe la idea de que, si pasa un tiempo y nadie reclama, la obra queda legalizada automáticamente. La realidad es un poco más compleja. En algunos casos se aplica la prescripción administrativa (normalmente entre 4 y 6 años), pero eso no significa que el cambio sea legal. Y si la comunidad no lo aprobó, puede impugnarlo hasta cinco años después.
Por eso, si estás valorando hacer cambios, lo mejor es seguir el camino legal desde el inicio. Tramita tu permiso de obra para terrazas y balcones y evita sustos más adelante.
Tecnic Project: reformas con respaldo legal
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