Un contrato de reforma tiene que fijar por escrito ocho cosas: alcance detallado por partidas, calidades y referencias exactas de material, precio y qué lo puede modificar, forma de pago ligada a hitos de obra, fechas de inicio y fin, penalización por retraso injustificado, procedimiento para los imprevistos y garantías con su plazo. Lo que no está escrito, no está acordado, y los sobrecostes de una reforma casi nunca vienen de mala fe: vienen de un presupuesto ambiguo.
¿Por qué se encarecen las reformas si había un presupuesto firmado?
Porque un presupuesto no es un contrato. Un presupuesto dice cuánto cuesta lo que se ha previsto; un contrato dice qué pasa cuando aparece lo que no se había previsto. La mayoría de los sobrecostes que acaban en discusión no salen de partidas mal calculadas: salen de partidas que nunca se definieron.
El ejemplo más repetido: «reforma de baño completo, 4.500 €». Suena claro. ¿Incluye picar el alicatado antiguo? ¿Incluye impermeabilizar? ¿Los sanitarios son de gama media o los elige el cliente aparte? ¿Y si al abrir aparece una bajante de fibrocemento que hay que sustituir? Cada una de esas preguntas sin respuesta es un sobrecoste potencial, y quien las hace al firmar se ahorra la conversación incómoda a mitad de obra.
Lo decimos como empresa que trabaja con precio fijo de mano de obra, así que tenemos un interés evidente en que el alcance esté cerrado: si no lo está, el que pierde es quien ha comprometido un precio. Un contrato detallado protege a las dos partes, no solo al propietario.
¿Qué cláusulas tiene que incluir el contrato de una reforma?
Estas son las ocho que consideramos irrenunciables, en el orden en que deberían aparecer:
- Identificación completa de las partes, con CIF de la empresa y domicilio de la obra.
- Alcance por partidas, con mediciones y unidades, no un concepto global.
- Calidades y referencias de material, con marca y modelo o gama y precio unitario de referencia.
- Precio total, desglose e IVA aplicable, indicando qué está expresamente excluido.
- Calendario de pagos ligado a hitos ejecutados, no a fechas del calendario.
- Fechas de inicio y finalización, con hitos intermedios si la obra es larga.
- Penalización por retraso injustificado, con importe por día y causas de exclusión.
- Garantías, indicando plazo para obra y plazo para materiales.
Los puntos 3 y 4 son los que hacen el trabajo silencioso. «Griferías de calidad» no significa nada; «grifería monomando, gama de 120-180 € por unidad, referencia a elegir entre estas tres» sí. Y el listado de exclusiones es tan importante como el de inclusiones: si el mobiliario de cocina no está dentro, tiene que decirlo el contrato, no descubrirse al final.
¿Cómo debe repartirse el pago de una reforma?
El pago debe ir contra obra ejecutada, no contra calendario. El reparto sensato es un anticipo moderado al inicio, pagos intermedios al cerrar hitos verificables y una parte final a la entrega, después del repaso de remates.
| Momento | Porcentaje razonable | Qué debe estar hecho |
|---|---|---|
| A la firma | 20 – 30 % | Acopio inicial y arranque de obra |
| Hito intermedio 1 | 25 – 30 % | Demoliciones e instalaciones bajo suelo terminadas |
| Hito intermedio 2 | 25 – 30 % | Alicatados, solados y carpintería colocados |
| A la entrega | 10 – 15 % | Remates cerrados y repaso final aceptado |
Dos señales de alarma con el dinero. La primera, un anticipo superior al 40 %: no hay obra que necesite tanto acopio antes de empezar. La segunda, pagos atados a fechas del calendario en lugar de a obra hecha, porque desvincula el cobro del avance real y elimina el incentivo de cumplir plazos. Ese último tramo del 10-15 % retenido hasta el repaso final es lo que garantiza que los remates se hagan; sin él, la última semana de obra se alarga eternamente.
¿Cómo funciona la penalización por retraso en una reforma?
La cláusula penal fija una fecha límite de finalización y una sanción económica por cada día de retraso injustificado. Para que sea válida y aplicable tiene que ser proporcionada al daño real: una penalización desmedida puede moderarse judicialmente, así que ponerla desorbitada no protege más.
En reformas de vivienda un importe habitual y defendible se sitúa entre el 0,5 ‰ y el 1 ‰ del precio total por día natural de retraso, con un tope acumulado del 5-10 % del contrato. Y hay que especificar las causas que excluyen la penalización: fuerza mayor, modificaciones pedidas por el propietario, retrasos en la entrega de material ajenos a la empresa, o demoras administrativas en licencias.
Ese último supuesto es especialmente relevante en Mallorca. Si la obra depende de una licencia de obra mayor, el plazo municipal no lo controla nadie, y penalizar a la empresa por ello no tiene sentido. Por eso separamos siempre plazo de obra y plazo de tramitación: comprometemos el primero, informamos del segundo. Lo detallamos en cuánto tarda una reforma completa en Mallorca.
¿Qué debe decir el contrato sobre los imprevistos?
Debe decir tres cosas: qué se considera imprevisto, cómo se comunica y a qué precio se valora. Un contrato que se limita a «los imprevistos se valorarán aparte» deja abierta la puerta a cualquier cifra.
El mecanismo que funciona es sencillo. Cuando aparece algo no previsto, la empresa lo comunica por escrito con fotografía, propuesta técnica y precio antes de ejecutarlo, y el propietario lo autoriza también por escrito. Nada se ejecuta sin autorización previa, y nada se factura sin haber sido autorizado. Además, conviene anexar al contrato precios unitarios para los imprevistos más probables, que en una vivienda antigua son bastante predecibles:
- Sustitución de tramo de bajante o de tubería en mal estado.
- Refuerzo o sustitución de viguetas con daño.
- Picado y reenfoscado de paramentos con enfoscado hueco.
- Tratamiento de humedad al descubrir capilaridad activa.
- Retirada de material con amianto, que exige empresa inscrita en el registro correspondiente y plan de trabajo aprobado conforme al Real Decreto 396/2006.
Con esos precios pactados de antemano, un imprevisto deja de ser una negociación en mitad del polvo y pasa a ser una suma.
¿Qué garantías tiene por ley una reforma?
Las garantías de la edificación las establece la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, con plazos de diez años para daños estructurales, tres para elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad y uno para defectos de acabado. En obra de reforma su aplicación depende del alcance de la intervención, por lo que conviene que el contrato fije expresamente la garantía comercial que ofrece la empresa.
Nosotros damos un año de garantía en la reforma y dos años en materiales, y lo ponemos por escrito. Nos parece más útil un compromiso concreto y verificable que una referencia genérica a la ley, porque cuando algo falla el propietario no quiere discutir sobre plazos legales: quiere que vengan a arreglarlo.
Cuándo NO firmar un contrato de reforma
Cuatro situaciones en las que conviene no firmar, aunque el precio sea bueno:
- No hay mediciones ni precios unitarios, solo un total. Es imposible comparar y muy fácil que crezca.
- Piden más del 40 % de anticipo o el pago íntegro por adelantado.
- Sin fecha de finalización o con la fecha «sujeta a disponibilidad».
- Sin factura ni IVA. Además del problema fiscal, sin factura no hay garantía exigible ni prueba del contrato, ni amparo en la protección que da a los particulares el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios frente a cláusulas abusivas.
El último es el que más caro sale. Una reforma sin factura es una reforma sin garantía, sin seguro de responsabilidad civil aplicable y sin nada que reclamar si algo falla dos años después. El descuento nunca compensa. Sobre cómo elegir bien, está nuestra guía de cómo elegir la mejor empresa de reformas.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de una reforma
¿Es obligatorio firmar un contrato para una reforma de vivienda?
No existe una obligación legal general de contrato escrito para una reforma, pero sin él la prueba del acuerdo es casi imposible y cualquier reclamación se complica mucho. Para obras que requieren proyecto y dirección técnica sí intervienen documentos obligatorios adicionales. En cualquier reforma que supere unos pocos miles de euros, el contrato escrito con alcance por partidas es lo que separa un problema resoluble de una discusión sin salida.
¿Qué penalización por retraso puedo poner en el contrato de mi reforma?
Un importe proporcionado, habitualmente entre el 0,5 ‰ y el 1 ‰ del precio total por día natural de retraso injustificado, con un tope acumulado en torno al 5-10 % del contrato. La penalización no puede ser desproporcionada respecto al daño real, porque en ese caso puede moderarse judicialmente. También hay que enumerar las causas excluidas: fuerza mayor, cambios pedidos por el propietario y demoras administrativas.
¿Puedo retener parte del pago hasta que se arreglen los remates?
Sí, y es muy recomendable pactar una retención final del 10-15 % del precio que se abona tras el repaso de remates aceptado por escrito. Es la herramienta más eficaz para que la última fase de la obra —la de los detalles— se cierre en plazo. Debe quedar reflejada en el calendario de pagos del contrato, no acordarse al final.
¿Quién paga si aparece un imprevisto en una reforma con precio cerrado?
Depende de cómo esté redactado el contrato. Si el precio cerrado cubre solo el alcance definido, el imprevisto se valora aparte y lo paga el propietario, siempre que se le comunique con propuesta y precio y lo autorice antes de ejecutarse. En nuestro caso, el precio fijo cubre la mano de obra del alcance contratado, y los imprevistos estructurales o de instalaciones se valoran con precios unitarios pactados de antemano.
Pide un presupuesto que puedas comparar
Si estás recogiendo presupuestos para una reforma, pide que todos vengan con mediciones, precios unitarios y lista de exclusiones. Es la única forma de comparar de verdad, y el nuestro viene así. Somos profesionales de reformas en Mallorca con tres generaciones en el oficio: precio fijo de mano de obra, calendario de pagos ligado a hitos, garantía de un año en la reforma y dos en materiales, y financiación del 100 %. Si lo que tienes entre manos es una intervención completa, pide presupuesto de reforma integral en Mallorca y compáralo con el resto.
