Quien vive en un ático sabe lo que significa tener una terraza: luz, vistas, aire… pero también viento, lluvia o espacio desaprovechado. Así que no es raro que en algún momento surja la duda: ¿se puede cerrar una terraza de un ático? La respuesta no es inmediata, porque entran en juego cuestiones legales, urbanísticas y técnicas que no se pueden pasar por alto. Entenderlas bien es clave para evitar líos con la comunidad o con el ayuntamiento.
Normativa aplicable y comunidad de propietarios
El primer paso es revisar qué dice la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Esta ley regula la convivencia entre vecinos en edificios y deja claro que cualquier cambio que afecte a la fachada, cubierta o zonas comunes necesita permiso de la comunidad. Y cuando hablamos de cerrar una terraza, hablamos justo de eso: de tocar elementos comunes del edificio.
Por eso, antes de imaginar planos o contactar con empresas, toca pasar por junta de propietarios. Lo habitual es que se necesite la aprobación de las tres quintas partes de los vecinos, tanto en número como en cuotas de participación. Pero si el cerramiento cambia el reparto de gastos o modifica elementos esenciales del edificio, puede llegar a requerirse unanimidad. Así que sí, se puede cerrar una terraza de un ático, pero no basta con querer: hay que conseguir el respaldo legal de quienes comparten edificio contigo.
Licencias y permisos municipales
Una vez superado el filtro de la comunidad, llega el momento de enfrentarse a la normativa municipal. Y aquí cada ciudad tiene su propio reglamento. Lo que casi siempre se pide es una licencia urbanística o, en algunos casos, una declaración responsable.
Por ejemplo, en Madrid, la Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas obliga a tramitar un permiso, y si el cerramiento modifica la forma del edificio, se trata como una obra mayor. En Barcelona, el ayuntamiento también exige licencia porque la fachada y las condiciones de habitabilidad cambian.
¿Y si se hace sin permiso? Pues el ayuntamiento puede ordenar la demolición. Así de serio. Es decir, aunque tengas el visto bueno de los vecinos, sin el permiso municipal no se puede dar el paso legalmente.
Diferencia entre terraza privativa y terraza de uso privativo
Este punto es más importante de lo que parece. No todas las terrazas que se “disfrutan” pertenecen legalmente al propietario. Muchas veces se trata de terrazas comunes de uso privativo. ¿Qué significa esto? Que tú puedes usarla, pero la estructura, el mantenimiento y cualquier modificación dependen de la comunidad.
En estos casos, el margen de actuación es mucho más estrecho. El cerramiento se considera una intervención sobre el inmueble que solo puede aprobar la comunidad, y no vale cualquier mayoría: tiene que ajustarse al tipo de cambio que se quiere hacer. Por eso conviene revisar el título constitutivo del edificio y los estatutos comunitarios antes de hacer planes.
Aspectos técnicos y de seguridad
Aunque tengas todos los permisos en regla, la obra no puede hacerse de cualquier manera. Hay que cumplir con la normativa técnica, y eso significa atender al Código Técnico de la Edificación.
Cerrar una terraza implica modificar la envolvente térmica del edificio, afecta a la ventilación y cambia las condiciones de habitabilidad. Por eso se necesita un proyecto técnico, firmado por un arquitecto, que contemple eficiencia energética, aislamiento acústico, seguridad estructural y salubridad.
Además, es importante que el resultado no desentone. Muchos ayuntamientos exigen que el cerramiento se integre con la estética del edificio. En ocasiones, se imponen sistemas retráctiles de cristal o materiales que no rompan la armonía visual del conjunto.
Jurisprudencia reciente sobre cerramientos
La pregunta ¿se puede cerrar una terraza de un ático? ha llegado varias veces a los tribunales. Y la respuesta judicial suele ser clara: incluso las cortinas de cristal sin perfiles se consideran cerramientos y, por tanto, alteraciones de fachada. Así que necesitan aprobación comunitaria.
Además, que otros vecinos hayan cerrado sus terrazas antes no justifica nuevas obras sin permiso. No hay “efecto contagio” ni consentimiento tácito. De hecho, hay sentencias en las que se obliga a retirar cerramientos ya instalados por no contar con los permisos necesarios.
El Tribunal Supremo también ha recordado que las terrazas que hacen de cubierta para otras viviendas son elementos comunes, aunque su uso lo tenga solo uno de los propietarios. Otra razón más para revisar bien la documentación y evitar sustos.
Procedimiento recomendado paso a paso
Para evitar complicaciones, lo más sensato es seguir un orden. Esto es lo que te recomendamos:
– Lo primero: revisar el título constitutivo del edificio y los estatutos para saber si la terraza es privativa o de uso privativo.
– Después, contactar con un arquitecto para que diseñe un anteproyecto que se ajuste a normativa.
– Con el proyecto en la mano, presentarlo en junta de propietarios y conseguir el acuerdo necesario.
– Luego, tramitar la licencia o la declaración responsable en el ayuntamiento.
– A partir de ahí, ejecutar la obra con una empresa especializada que garantice la seguridad y cumpla todos los requisitos.
– Y finalmente, si la superficie útil de la vivienda aumenta, regularizarla en el Catastro.
Siguiendo estos pasos, se puede cerrar una terraza de un ático sin exponerse a sanciones ni a futuras reclamaciones.
Errores habituales que conviene evitar
Hay ideas que se repiten y que suelen meter a la gente en problemas. Uno de los errores más frecuentes es pensar que, como otros vecinos han cerrado, tú también puedes hacerlo sin preguntar. Pero no funciona así. La jurisprudencia lo deja claro: que otros lo hayan hecho no significa que tú tengas vía libre.
Otro fallo común: creer que el cristal no altera la fachada. Pues sí, la cambia. Y mucho. Aunque parezca una solución discreta, sigue siendo un cerramiento.
Tampoco es buena idea pensar que si nadie denuncia, con el tiempo la obra se legaliza sola. Aunque prescriban las infracciones urbanísticas, la comunidad puede pedir que se revierta la situación. Así que mejor no jugársela.
Beneficios de cerrar una terraza
Cuando todo se hace bien, cerrar una terraza puede ser una gran decisión. Se ganan metros útiles, mejora el confort térmico y acústico, y la vivienda puede revalorizarse. No solo por el espacio extra, sino por el uso que se le puede dar.
Un cerramiento bien planteado puede convertirse en un comedor con luz natural, una zona de trabajo, un salón acristalado para todo el año o simplemente un lugar tranquilo donde leer cuando llueve. También se reduce el impacto del viento o la humedad, algo muy útil en zonas como Mallorca.
Costes aproximados de un cerramiento
Aquí entramos en un tema que siempre importa: el presupuesto. Y como es lógico, no hay una cifra cerrada. El precio depende de la superficie, los materiales, el tipo de acristalamiento y si hay que reforzar la estructura.
De forma orientativa, los cerramientos de cristal sin perfilería suelen costar entre 250 y 400 euros por metro cuadrado. Si se opta por sistemas más completos, con carpintería de aluminio o PVC, el precio puede subir a entre 600 y 1.000 euros por metro cuadrado. A esto hay que añadir el proyecto técnico, las tasas municipales y el coste de la obra.
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En definitiva, sí se puede cerrar una terraza de un ático, pero siempre que se haga dentro de los márgenes legales, técnicos y comunitarios. Si estás pensando en transformar tu terraza en un espacio útil y acogedor, en Tecnic Project te acompañamos en todo el proceso. Nos encargamos del diseño, los permisos, la ejecución y todos esos detalles que hacen que una reforma salga bien desde el principio.
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