{"id":3059,"date":"2026-08-11T09:45:16","date_gmt":"2026-08-11T07:45:16","guid":{"rendered":"https:\/\/tecnicproject.com\/que-debe-incluir-el-contrato-de-una-reforma\/"},"modified":"2026-08-11T15:52:41","modified_gmt":"2026-08-11T13:52:41","slug":"that-should-be-included-in-a-renovation-contract","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tecnicproject.com\/en\/que-debe-incluir-el-contrato-de-una-reforma\/","title":{"rendered":"What Should a Renovation Contract Include to Avoid Cost Overruns"},"content":{"rendered":"<div class=\"seo-tldr\">\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un contrato de reforma tiene que fijar por escrito ocho cosas: alcance detallado por partidas, calidades y referencias exactas de material, precio y qu\u00e9 lo puede modificar, forma de pago ligada a hitos de obra, fechas de inicio y fin, penalizaci\u00f3n por retraso injustificado, procedimiento para los imprevistos y garant\u00edas con su plazo. Lo que no est\u00e1 escrito, no est\u00e1 acordado, y los sobrecostes de una reforma casi nunca vienen de mala fe: vienen de un presupuesto ambiguo.<\/p>\n\n<\/div>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfPor qu\u00e9 se encarecen las reformas si hab\u00eda un presupuesto firmado?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Porque un presupuesto no es un contrato. Un presupuesto dice cu\u00e1nto cuesta lo que se ha previsto; un contrato dice qu\u00e9 pasa cuando aparece lo que no se hab\u00eda previsto. La mayor\u00eda de los sobrecostes que acaban en discusi\u00f3n no salen de partidas mal calculadas: salen de partidas que nunca se definieron.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El ejemplo m\u00e1s repetido: \u00abreforma de ba\u00f1o completo, 4.500 \u20ac\u00bb. Suena claro. \u00bfIncluye picar el alicatado antiguo? \u00bfIncluye impermeabilizar? \u00bfLos sanitarios son de gama media o los elige el cliente aparte? \u00bfY si al abrir aparece una bajante de fibrocemento que hay que sustituir? Cada una de esas preguntas sin respuesta es un sobrecoste potencial, y quien las hace al firmar se ahorra la conversaci\u00f3n inc\u00f3moda a mitad de obra.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lo decimos como empresa que trabaja con precio fijo de mano de obra, as\u00ed que tenemos un inter\u00e9s evidente en que el alcance est\u00e9 cerrado: si no lo est\u00e1, el que pierde es quien ha comprometido un precio. Un contrato detallado protege a las dos partes, no solo al propietario.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 cl\u00e1usulas tiene que incluir el contrato de una reforma?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Estas son las ocho que consideramos irrenunciables, en el orden en que deber\u00edan aparecer:<\/p>\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n\n<li><strong>Identificaci\u00f3n completa<\/strong> de las partes, con CIF de la empresa y domicilio de la obra.<\/li>\n\n\n<li><strong>Alcance por partidas<\/strong>, con mediciones y unidades, no un concepto global.<\/li>\n\n\n<li><strong>Calidades y referencias de material<\/strong>, con marca y modelo o gama y precio unitario de referencia.<\/li>\n\n\n<li><strong>Precio total, desglose e IVA aplicable<\/strong>, indicando qu\u00e9 est\u00e1 expresamente excluido.<\/li>\n\n\n<li><strong>Calendario de pagos ligado a hitos ejecutados<\/strong>, no a fechas del calendario.<\/li>\n\n\n<li><strong>Fechas de inicio y finalizaci\u00f3n<\/strong>, con hitos intermedios si la obra es larga.<\/li>\n\n\n<li><strong>Penalizaci\u00f3n por retraso injustificado<\/strong>, con importe por d\u00eda y causas de exclusi\u00f3n.<\/li>\n\n\n<li><strong>Garant\u00edas<\/strong>, indicando plazo para obra y plazo para materiales.<\/li>\n\n<\/ol>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Los puntos 3 y 4 son los que hacen el trabajo silencioso. \u00abGrifer\u00edas de calidad\u00bb no significa nada; \u00abgrifer\u00eda monomando, gama de 120-180 \u20ac por unidad, referencia a elegir entre estas tres\u00bb s\u00ed. Y el listado de exclusiones es tan importante como el de inclusiones: si el mobiliario de cocina no est\u00e1 dentro, tiene que decirlo el contrato, no descubrirse al final.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfC\u00f3mo debe repartirse el pago de una reforma?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El pago debe ir contra obra ejecutada, no contra calendario. El reparto sensato es un anticipo moderado al inicio, pagos intermedios al cerrar hitos verificables y una parte final a la entrega, despu\u00e9s del repaso de remates.<\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><thead><tr><th>Momento<\/th><th>Porcentaje razonable<\/th><th>Qu\u00e9 debe estar hecho<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>A la firma<\/td><td>20 &#8211; 30 %<\/td><td>Acopio inicial y arranque de obra<\/td><\/tr><tr><td>Hito intermedio 1<\/td><td>25 &#8211; 30 %<\/td><td>Demoliciones e instalaciones bajo suelo terminadas<\/td><\/tr><tr><td>Hito intermedio 2<\/td><td>25 &#8211; 30 %<\/td><td>Alicatados, solados y carpinter\u00eda colocados<\/td><\/tr><tr><td>A la entrega<\/td><td>10 &#8211; 15 %<\/td><td>Remates cerrados y repaso final aceptado<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dos se\u00f1ales de alarma con el dinero. La primera, un anticipo superior al 40 %: no hay obra que necesite tanto acopio antes de empezar. La segunda, pagos atados a fechas del calendario en lugar de a obra hecha, porque desvincula el cobro del avance real y elimina el incentivo de cumplir plazos. Ese \u00faltimo tramo del 10-15 % retenido hasta el repaso final es lo que garantiza que los remates se hagan; sin \u00e9l, la \u00faltima semana de obra se alarga eternamente.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfC\u00f3mo funciona la penalizaci\u00f3n por retraso en una reforma?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La cl\u00e1usula penal fija una fecha l\u00edmite de finalizaci\u00f3n y una sanci\u00f3n econ\u00f3mica por cada d\u00eda de retraso injustificado. Para que sea v\u00e1lida y aplicable tiene que ser proporcionada al da\u00f1o real: una penalizaci\u00f3n desmedida puede moderarse judicialmente, as\u00ed que ponerla desorbitada no protege m\u00e1s.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En reformas de vivienda un importe habitual y defendible se sit\u00faa entre el 0,5 \u2030 y el 1 \u2030 del precio total por d\u00eda natural de retraso, con un tope acumulado del 5-10 % del contrato. Y hay que especificar las causas que excluyen la penalizaci\u00f3n: fuerza mayor, modificaciones pedidas por el propietario, retrasos en la entrega de material ajenos a la empresa, o demoras administrativas en licencias.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ese \u00faltimo supuesto es especialmente relevante en Mallorca. Si la obra depende de una licencia de obra mayor, el plazo municipal no lo controla nadie, y penalizar a la empresa por ello no tiene sentido. Por eso separamos siempre plazo de obra y plazo de tramitaci\u00f3n: comprometemos el primero, informamos del segundo. Lo detallamos en <a href=\"https:\/\/tecnicproject.com\/cuanto-tarda-una-reforma-completa-en-mallorca\/\">cu\u00e1nto tarda una reforma completa en Mallorca<\/a>.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 debe decir el contrato sobre los imprevistos?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Debe decir tres cosas: qu\u00e9 se considera imprevisto, c\u00f3mo se comunica y a qu\u00e9 precio se valora. Un contrato que se limita a \u00ablos imprevistos se valorar\u00e1n aparte\u00bb deja abierta la puerta a cualquier cifra.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El mecanismo que funciona es sencillo. Cuando aparece algo no previsto, la empresa lo comunica por escrito con fotograf\u00eda, propuesta t\u00e9cnica y precio antes de ejecutarlo, y el propietario lo autoriza tambi\u00e9n por escrito. Nada se ejecuta sin autorizaci\u00f3n previa, y nada se factura sin haber sido autorizado. Adem\u00e1s, conviene anexar al contrato precios unitarios para los imprevistos m\u00e1s probables, que en una vivienda antigua son bastante predecibles:<\/p>\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n\n<li>Sustituci\u00f3n de tramo de bajante o de tuber\u00eda en mal estado.<\/li>\n\n\n<li>Refuerzo o sustituci\u00f3n de viguetas con da\u00f1o.<\/li>\n\n\n<li>Picado y reenfoscado de paramentos con enfoscado hueco.<\/li>\n\n\n<li>Tratamiento de humedad al descubrir capilaridad activa.<\/li>\n\n\n<li>Retirada de material con amianto, que exige empresa inscrita en el registro correspondiente y plan de trabajo aprobado conforme al <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2006-6474\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Real Decreto 396\/2006<\/a>.<\/li>\n\n<\/ul>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Con esos precios pactados de antemano, un imprevisto deja de ser una negociaci\u00f3n en mitad del polvo y pasa a ser una suma.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 garant\u00edas tiene por ley una reforma?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Las garant\u00edas de la edificaci\u00f3n las establece la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1999-21567\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ley 38\/1999 de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n<\/a>, con plazos de diez a\u00f1os para da\u00f1os estructurales, tres para elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad y uno para defectos de acabado. En obra de reforma su aplicaci\u00f3n depende del alcance de la intervenci\u00f3n, por lo que conviene que el contrato fije expresamente la garant\u00eda comercial que ofrece la empresa.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nosotros damos un a\u00f1o de garant\u00eda en la reforma y dos a\u00f1os en materiales, y lo ponemos por escrito. Nos parece m\u00e1s \u00fatil un compromiso concreto y verificable que una referencia gen\u00e9rica a la ley, porque cuando algo falla el propietario no quiere discutir sobre plazos legales: quiere que vengan a arreglarlo.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Cu\u00e1ndo NO firmar un contrato de reforma<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cuatro situaciones en las que conviene no firmar, aunque el precio sea bueno:<\/p>\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n\n<li><strong>No hay mediciones ni precios unitarios<\/strong>, solo un total. Es imposible comparar y muy f\u00e1cil que crezca.<\/li>\n\n\n<li><strong>Piden m\u00e1s del 40 % de anticipo<\/strong> o el pago \u00edntegro por adelantado.<\/li>\n\n\n<li><strong>Sin fecha de finalizaci\u00f3n<\/strong> o con la fecha \u00absujeta a disponibilidad\u00bb.<\/li>\n\n\n<li><strong>Sin factura ni IVA.<\/strong> Adem\u00e1s del problema fiscal, sin factura no hay garant\u00eda exigible ni prueba del contrato, ni amparo en la protecci\u00f3n que da a los particulares el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2007-20555\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios<\/a> frente a cl\u00e1usulas abusivas.<\/li>\n\n<\/ul>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El \u00faltimo es el que m\u00e1s caro sale. Una reforma sin factura es una reforma sin garant\u00eda, sin seguro de responsabilidad civil aplicable y sin nada que reclamar si algo falla dos a\u00f1os despu\u00e9s. El descuento nunca compensa. Sobre c\u00f3mo elegir bien, est\u00e1 nuestra gu\u00eda de <a href=\"https:\/\/tecnicproject.com\/mejor-empresa-de-reformas-integrales-en-mallorca-que-tener-en-cuenta\/\">c\u00f3mo elegir la mejor empresa de reformas<\/a>.<\/p>\n\n<div class=\"seo-faq\">\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Preguntas frecuentes sobre el contrato de una reforma<\/h2>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfEs obligatorio firmar un contrato para una reforma de vivienda?<\/h3>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No existe una obligaci\u00f3n legal general de contrato escrito para una reforma, pero sin \u00e9l la prueba del acuerdo es casi imposible y cualquier reclamaci\u00f3n se complica mucho. Para obras que requieren proyecto y direcci\u00f3n t\u00e9cnica s\u00ed intervienen documentos obligatorios adicionales. En cualquier reforma que supere unos pocos miles de euros, el contrato escrito con alcance por partidas es lo que separa un problema resoluble de una discusi\u00f3n sin salida.<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 penalizaci\u00f3n por retraso puedo poner en el contrato de mi reforma?<\/h3>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un importe proporcionado, habitualmente entre el 0,5 \u2030 y el 1 \u2030 del precio total por d\u00eda natural de retraso injustificado, con un tope acumulado en torno al 5-10 % del contrato. La penalizaci\u00f3n no puede ser desproporcionada respecto al da\u00f1o real, porque en ese caso puede moderarse judicialmente. Tambi\u00e9n hay que enumerar las causas excluidas: fuerza mayor, cambios pedidos por el propietario y demoras administrativas.<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfPuedo retener parte del pago hasta que se arreglen los remates?<\/h3>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">S\u00ed, y es muy recomendable pactar una retenci\u00f3n final del 10-15 % del precio que se abona tras el repaso de remates aceptado por escrito. Es la herramienta m\u00e1s eficaz para que la \u00faltima fase de la obra \u2014la de los detalles\u2014 se cierre en plazo. Debe quedar reflejada en el calendario de pagos del contrato, no acordarse al final.<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQui\u00e9n paga si aparece un imprevisto en una reforma con precio cerrado?<\/h3>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Depende de c\u00f3mo est\u00e9 redactado el contrato. Si el precio cerrado cubre solo el alcance definido, el imprevisto se valora aparte y lo paga el propietario, siempre que se le comunique con propuesta y precio y lo autorice antes de ejecutarse. En nuestro caso, el precio fijo cubre la mano de obra del alcance contratado, y los imprevistos estructurales o de instalaciones se valoran con precios unitarios pactados de antemano.<\/p>\n\n<\/div>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pide un presupuesto que puedas comparar<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si est\u00e1s recogiendo presupuestos para una reforma, pide que todos vengan con mediciones, precios unitarios y lista de exclusiones. Es la \u00fanica forma de comparar de verdad, y el nuestro viene as\u00ed. Somos <a href=\"https:\/\/tecnicproject.com\/\">profesionales de reformas en Mallorca<\/a> con tres generaciones en el oficio: precio fijo de mano de obra, calendario de pagos ligado a hitos, garant\u00eda de un a\u00f1o en la reforma y dos en materiales, y financiaci\u00f3n del 100 %. Si lo que tienes entre manos es una intervenci\u00f3n completa, pide <a href=\"https:\/\/tecnicproject.com\/reformas-integrales-en-mallorca\/\">presupuesto de reforma integral en Mallorca<\/a> y comp\u00e1ralo con el resto.<\/p>\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n  \"@type\": \"FAQPage\",\n  \"mainEntity\": [\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"\u00bfEs obligatorio firmar un contrato para una reforma de vivienda?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"No existe una obligaci\u00f3n legal general de contrato escrito para una reforma, pero sin \u00e9l la prueba del acuerdo es casi imposible y cualquier reclamaci\u00f3n se complica mucho. Para obras que requieren proyecto y direcci\u00f3n t\u00e9cnica s\u00ed intervienen documentos obligatorios adicionales. 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